兩間公司管理層皆有先見之明,前者進入上海市場約十八年,後者更於二十多年前於上海發展。本文從內地業務之策略、表現及前景及管理層判斷力分析兩間公司。
內地業務策略
· 相同:兩者皆於核心地段發展大型項目,目標是長期持有投資物業,爭取穩定租金增長。
· 不同:恒隆內地項目只集中開發大型商場及寫字樓物業;瑞安則住宅及商業並行,發展地塊面積龐大,期望透過營造商業氣氛,配套優良設施,當形成一定人流後,分期落成之住宅售價可持續上升,居民也成為旗下商場穩定之客源。
內地業務表現
· 兩者策略成功與否,物業地段及營運商場之能力至為重要。就地段而言,兩者難分高下。營運商場之能力可從租金收入的增長判斷。由於瑞安並無披露各投資物業之租金收入,故假設上海物業租金與整體租金增長同步,即10%,計及人民幣升值,則增加11.2%。從下表中,發現恒隆商業面積雖然較少,其大型商場之租金收入卻較瑞安高約10億,反映效益較佳。仔細分析,瑞安於上海之投資物業缺乏大型購物商場(除新天地時尚),故租金收入較低。縱然如此,恒隆目前的經營模式的確比瑞安帶來更高的收入,趨勢能否持續是另一話題。
辦公樓 | 零售 | 租金收入 (港元百萬) | |||
平方米 | 平方米 | 2010* | 2009# | 增長(%) | |
恒隆廣場-上海 | 159,700 | 53,600 | 1,173.0 | 1051.1 | 11.6 |
港匯廣場-上海 | 120,000 | 726.0 | 605.8 | 19.8 | |
總計 | 159,000 | 173,600 | 1,899.0 | 1,656.9 | 14.6 |
瑞安 | 214,000 | 261,000 | 811.9 | 729.8 | 11.2 |
-上海 | 172,000 | 157,000 | |||
-杭州 | 6,000 | ||||
-武漢 | 46,000 | ||||
-重慶 | 51,000 | ||||
-大連 | 42,000 |
*2010人民幣1.000元兌港幣1.150元
#2009人民幣1.000元兌港幣1.135元
內地業務前景
· 租金增長方面,恒隆位於瀋陽之皇城恒隆廣場已於2010年落成,商場面積佔109,300平方米。濟南之恒隆廣場也將於2011年落成,商場面積佔171,000平方米。之後每年約有1個商場落成,看到公司的長遠計劃。
· 瑞安今明兩年均繼續有辦公樓及零售物業落成,2012年商業物業估計佔912,000平方米(詳見下表),但由於需要時間有效運營,估計租金每年只能有20%穩步增長。
預期可交付的辦公樓及零售物業 | 2011 | 2012 | |
平方米 | 平方米 | ||
上海太平橋 | - | - | |
上海瑞虹新城 | - | 12,000 | |
上海創智天地 | 53,000 | - | |
武漢天地 | 59,000 | - | |
重慶天地 | 2,000 | 263,000 | |
佛山嶺南天地 | 41,000 | 49,000 | |
小計 | 155,000 | 324,000 | |
現有商業物業 | 433,000 | 588,000 | |
增長 | 35.80% | 55.10% | |
大連天地 | 200,000 | 145,000 |
· 營運商場需要不斷吸引顧客光臨,恒隆目前的策略是吸引世界名牌進駐,然後吸引高消費能力人士光顧,此舉在一線城市應可持續奏效。惟面對新商場不斷落成,其租金升幅可能放緩。此高檔消費模式相信也不易於二線城市複製,一方面二線城市消費力跟大城市有別,另一方面年輕人傾向網上消費,大型商場對他們來說是試看產品的地方,不是消費的地方,故恒隆於二線城市的增長有疑問。
· 瑞安以完善社區設施及商業氛圍的模式更可持續發展,更具競爭力,因良好設施會吸引優秀的家庭居住,他們將成為商場穩定的客源。
· 瑞安之經營模式需要長時間才可收成,資金壓力也大,目前只有靠融資及加快銷售住宅強化現金流。相反,恒隆卻較保守,手持豐厚現金,卻沒有積極融資,似等待良機低價收購地塊。
管理層判斷力
· 恒隆上海物業已是現金牛,帶來穩定收益,公司於2010年11月配股集資109億,盡顯財技及時機掌握。
· 瑞安自聘請前東亞銀行財務高層掌管財務後,財政狀況較為穩定,確立了加速物業發展的方向,並適時發債,有利長遠發展。
· 恒隆的團隊較為成熟,於目前判斷形勢較瑞安為佳。
· 瑞安的團隊卻較為年輕有活力,2011年3月從現職員工中挑選了CEO,有助鼓舞士氣。相反,恒隆挑選了陳南祿任董事總經理,表現出對現有員工並不信任。因此,其大將吳士元他投而去。
總結
就目前業績而言,恒隆的上海物業已是現金牛,帶來穩定收益,公司適時配股,盡顯財技及時機掌握。瑞安由於要加快物業發展,資金需要龐大,公司及時發債籌集資金可舒緩資金壓力。恒隆現價32元,撇除物業重估價值,P/E高達130倍,資產值21.15元,估值遠較瑞安為高,反映優質管理層及良好商場管理能力,惟估值已充份反映公司增長,值博率不同。相反,瑞安目前估值便直,展望未來5年均有20%穩定增長,較有吸引力。
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