瑞安房地產2011年半年業績分析及檢討

·             營業額為17.88億元(人民幣，下同)。其中，物業銷售爲13.56億元，租金及其他相關收入爲4.32億元。

·             物業銷售下跌主要由於2011年上半年已確認物業銷售額下跌51%。

·             股東應佔溢利減少50%至7.84億，如扣除6.61億元投資物業的公平值增值，股東應佔溢利1.23億。

·             每股盈利港幣18分 (2010年：港幣35仙)，中期股息每股港幣2.5仙 (2010年：港幣6仙)。派息比率14% (2010年：17%)

·             2011年上半年完成全年合約銷售目標53%，達52億(包括大連天地)。在樓市調控下，整體售價仍然比上年上升。下半年預計銷售331,600平方米住宅物業，如售價不變，全年合約銷售可達121億，比2010年47.5億增加154.7%。

2011 1H銷售的住宅物業
	合約銷售 (M)	平方米	平均售價
上海太平橋	498	3,500	142,300
上海瑞虹新城	1,270	32,000	39,700
上海創智天地	39	1,900	20,500
武漢天地	1,196	35,800	33,400
重慶天地	467	37,700	15,100
佛山嶺南天地	475	13,000	36,500
小計	3,945	123,900
整體銷售 - 武漢天地	964	58,800	16,400
大連天地	294	23,900	12,300
總計	5,203	206,600

2011 2H可供銷售的住宅物業
	預計合約銷售 (M)	平方米	估計平均售價
上海太平橋	498	3,500	142,300
上海瑞虹新城	183	4,600	39,700
上海創智天地	0	0	20,500
武漢天地	601	18,000	33,400
重慶天地	2,262	149,800	15,100
佛山嶺南天地	2,168	59,400	36,500
小計	5,712	235,300
大連天地	1,184	96,300	12,300
總計	6,896	331,600

·             仔細比較公司2010年報及2011年半年業績報告，除佛山嶺南天地住宅及零售、大連天地辦公樓及零售部份建築進度較預期稍慢外，其餘工程進度符合預期，公司執行力尚算滿意。

		住宅		辦公樓		零售
		計劃	計劃	計劃	計劃	計劃	計劃
		2011 8月	2011 第一季	2011 8月	2011第一季	2011 8月	2011第一季
		平方米	平方米	平方米	平方米	平方米	平方米
計劃於2011年交付
上海瑞虹新城		31,000	31,000
上海創智天地				42,000	42,000	14,000	11,000
武漢天地		51,000	51,000	57,000	57,000	2,000	2,000
重慶天地		121,000	121,000			2,000	2,000
佛山嶺南天地		55,000	73,000			38,000	41,000
大連天地		144,000	144,000	114,000	163,000		37,000
		402,000	420,000	213,000	262,000	56,000	93,000

·             為加快資產周轉速度，2011年上半年與中國平安人壽保險公司（「平安保險」）簽訂協議以整體預售武漢天地A5號地塊辦公樓（企業中心5號），銷售金額爲人民幣9.63億元。，辦公樓面積57,000平方米，零售面積2,000平方米及地下三層停車位，平圴售價16,400元。以武漢天地住宅平均售價33,400元計，有關商業物業銷售價格甚低，相信是為了招徠大企業進駐，營造商業氛圍。

·             租金收入4.05億元 (2010 1H: 3.26億元)，增長24%。

·             2011年上半年並無增加土地儲備。

總括而言，公司上半年能把握機會，加強住宅及商用物業銷售。如下半年銷售保持，全年業績應較上年大幅改善。

新聞兩則 (8/6/2011)

(1) 瑞安上海新天地五年後擴展至120萬平方米

        综合上海媒体6月7日消息，瑞安上海新天地宣布，未来5年将进行大规模的格局调整。
        瑞安房地产董事总经理、行政总裁李进港表示，如果进展顺利，以新天地为核心的太平桥地区规模将从目前的近60万平方米，扩展到近120万平方米，整个太平桥项目预计耗时5年左右。
        瑞安房地产方面还表示，“太平桥项目计划打造一个‘城中城’的概念，满足市民对吃、住、工作、休闲、娱乐、教育等一系列的需求”。另外还计划配备学校、医疗等一系列设施。
        届时，上海新天地周边的太仓路、东台路等都将同步升级，分别打造为高端珠宝一条街和古玩文艺一条街。另外，未来太平桥地区将增加更多文化、互动的元素，例如增加类似于百老汇形式的歌舞剧场等。
        去年8月，就已媒体报道称，上海新天地正在进行落成近10年来最大规模的升级扩容，未来的新天地将以现有的北里、南里以及太平湖为中心，向东、向南大范围扩张。扩容后的新天地将成为商场、酒店、剧场、古董街等相结合的综合街区，面积将扩大数倍。
　　据了解，目前“姐妹楼”其中一家朗廷酒店已经落成开业，另一家名为Andaz(安达仕)的高端精品酒店预计将于今年夏天开业。而正在筹建的“企业天地”二期项目中，将设置6万平方米左右的高端商业区，目前正筹建一幢预计约68层的纯写字楼。
　　上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。
　　1999年2月，上海太平桥地区改造项目之一的“上海新天地”工程开工。项目占地面积3万平方米，建筑面积6万平方米。该工程由香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司合资开发，总投资11亿港元，瑞安集团占97%股权。
　　2001年6月，由香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司联合投资约1.5亿美元，对上海独特的石库门里弄旧区改造开发的“新天地”工程竣工。“新天地”位于市中心的淮海中路南侧，黄陂南路、马当路之间3万平方米的地块上，建筑面积5.8万平方米。

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(2) 上海新天地最高租金10年翻12倍 未来将引入百老汇式的大型剧场
　　　　
        10年新天地刚开始投入的租金是0.5—1美元/平方米/天，而在去年新天地的最高租金报价已经超过了100元/平方米/天。瑞安房地产董事总经理李进港、商业总经理刘梦洁今日向《每日经济新闻》记者透露，上海新天地在过去的十年间租金价格有翻天覆地的变化。
　　去年，以上海新天地领衔的瑞安地产天地系列在全国的租金总收入已经超过6亿元，占到集团总营业收入的20%不到。而瑞安地产的中远期计划是商业地产的租金将占到集团总营业收入的40%—50%。
　　根据介绍，过去十年已开发、运营了六十万平方米的上海新天地，正计划完成后续的开发，未来将形成一个拥有一百多万平方米，包括零售、餐饮、办公楼、酒店等多种业态，未来更计划引进类似百老汇这样的知名剧院。而上海知名的东台路古玩市场未来也将变身为一个有特色的大型收藏品商场。
　　由于通过上海新天地项目的运营获得丰富经验，瑞安地产在武汉、重庆等地的商业地产项目成熟速度明显加快，以武汉天地为例，从开业到运营成熟仅仅只花了三年时间，而上海新天地项目的成熟时间则花费了5年以上。但武汉天地目前晚上的人流量超过3万人次，直追上海新天地。而诸如重庆天地的规模更将是上海新天地的4倍。
　　截止目前，上海天地系列在全国范围内共有9个天地系列项目，覆盖上海、大连、重庆、杭州、武汉等多个城市。