· 營業額為48.79億元(人民幣，下同)。其中，物業銷售爲41.33億元，租金及其他相關收入爲7.06億元。
· 物業銷售下跌主要由於上海太平橋住宅項目銷售較上年大幅減少(2010: 6,500平方米；2009: 65,600平方)。
· 扣除27.11億元投資物業的公平值增值，股東應佔溢利只有9,800萬，較上年21.37億倒退95%。
· 末期息每股港幣5仙，中期股息每股港幣6仙，全年共派港幣0.11元(2009年：每股港幣0.13元)
· 表面看瑞安業績不太理想，目前上海太平橋住宅項目銷售放緩有極大影響，而其增長較其他內房股確實遜色，但仔細分析業績，其表現卻是比前改善，原因如下：
1) 各城市的項目銷售比重較前平均，武漢、重慶、佛山及大連項目陸續帶來收益。
2) 確切實行2010年之物業交付目標，達373,000平方米(扣除會所等設施)，顯示良好執行力。
3) 各地項目加速發展，以往資產周轉慢的問題得到改善，公司計劃於2011年及2012年交付建築面積(扣除會所等設施)分別達812,000平方米及1,010,000平方米。2011年之物業交付目標較2010年中期業績披露之計劃增加206,000平方米，加速發展的意向明顯。
4) 公司於國內加強房地產調控前成功集資人民幣92.2億元，息率尚可接受。2010年9月，發行按人民幣計值以美元結算之人民幣27.20億元可換股債券，票面息率每年4.5%。2010年12月，發行3年期人民幣30.00億元的優先票據，票面息率為每年6.875%。2011年1月，發行4年期人民幣35.00億元的優先票據，票面息率為每年7.625%。
5) 2011年營業額有一定保障。截至2010年12月31日，合約銷售未交付銷售金額為28.52億元（總建築面積176,000平方米），連同於2011年1月和2月合約銷售16.74億元（總建築面積73,000平方米），將於2011年及其後交付的總鎖定銷售額為45.26億元。
假設各項目平均售價跟2010年相同，展望今年合約銷售達$70.71億元。
可供銷售的住宅物業 | 2011 | ||||
合約銷售 (M) | 平方米 | 估計平均售價 | |||
上海太平橋 | 780 | 6,900 | 113,100 | ||
上海瑞虹新城 | 1,413 | 36,600 | 38,600 | ||
上海創智天地 | |||||
武漢天地 | 1,081 | 53,500 | 20,200 | ||
重慶天地 | 2,474 | 199,500 | 12,400 | ||
佛山嶺南天地 | 1,323 | 73,500 | 18,000 | ||
小計 | 7,071 | 370,000 | |||
要評估公司核心增長潛力，主要由住宅銷售收入判斷。按會計準則，物業銷售的收入是根據銷售協議向買方交付物業後方予確認，因此從業績披露之可交付住宅物業評估今明兩年銷售(見下表)：
預期可交付的住宅物業 | 2011 | 2012 | |||||
銷售 (M) | 平方米 | 估計平均售價 | 銷售 (M) | 平方米 | |||
上海太平橋 | - | - | - | - | - | ||
上海瑞虹新城 | 1,197 | 31,000 | 38,600 | 1,235 | 32,000 | ||
上海創智天地 | |||||||
武漢天地 | 1,030 | 51,000 | 20,200 | 1,454 | 72,000 | ||
重慶天地 | 1,500 | 121,000 | 12,400 | 2,120 | 171,000 | ||
佛山嶺南天地 | 1,314 | 73,000 | 18,000 | 882 | 49,000 | ||
小計 | 5,041 | 276,000 | 5,692 | 324,000 | |||
增長 | 21.97% | 12.91% | |||||
大連天地 | 2,534 | 144,000 | 17,600 | 3,309 | 188,000 | ||
由於太平橋及創智天地均沒有可交付物業，銷售來自瑞虹新城及其他城市項目。上海以外城市項目(不計大連天地)銷售(2011: 38.45億元; 2012: 44.57億元)逐漸接近太平橋於2009年的47億元收入。保守估計，2011及2012年來自住宅銷售增長分別只有22%及13%，只算平穩。
公司另一重點是商業物業，剔除酒店/ 服務式公寓及其他設施，今明兩年可交付之商用物業增長分別達35.8%及55.5%，2012年商業物業有912,000平方米，詳見下表。
預期可交付的辦公樓及零售物業 | 2011 | 2012 | |
平方米 | 平方米 | ||
上海太平橋 | - | - | |
上海瑞虹新城 | - | 12,000 | |
上海創智天地 | 53,000 | - | |
武漢天地 | 59,000 | - | |
重慶天地 | 2,000 | 263,000 | |
佛山嶺南天地 | 41,000 | 49,000 | |
小計 | 155,000 | 324,000 | |
現有商業物業 | 433,000 | 588,000 | |
增長 | 35.80% | 55.10% | |
大連天地 | 200,000 | 145,000 | |
2010年租金及其他相關收入爲7.06億元，假設今明兩年租金增長20%，收入可達8.47億元及10.17億元。
總括而言，公司住宅及商用物業雙線發展，項目集中有利於管理，而物業處於核心地段可確保一定需求，缺點是資產周轉較慢及資金壓力較大。管理層正視問題，加快住宅物業發展及出售商用物業，方向正確。公司及時發債籌集資金，時機也屬恰當。估計今明兩年核心表現增長20%，只屬平穩，但長遠增長卻較其他住宅發展商理想及可持績發展。要有高增長，需待太平橋住宅項目及辦公樓落成。
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