Soho中國2010年全年業績分析及展望

·             合同銷售金額達人民幣238.1億元(人民幣，下同)， 同比增加74%。主要銷售項目為銀河SOHO(61%)、SOHO東海廣場(16%)及SOHO嘉盛中心(15%)。

·             商業物業銷售仍是主要收入來源，來自天安門南（前門）項目租金爲1.1億元，只佔營業額0.6%。

·             扣除1.65億元投資物業的公平值增值，股東應佔溢利34.71億元，較上年11.56億元增長2倍。

·             末期息每股0.14元，中期股息每股0.12元，全年共派0.26元(2009年：每股0.2元)，增長30%。

·             手頭現金及銀行存款共215.66億元，銀行負債及可換股債共106.18億元，當中短債約28.5億元，資金壓力不大。

·             Soho中國特色是項目集中北京及上海核心地段，專注於商業物業開發及銷售，項目雖然不多，但憑著良好品牌及銷售能力，資產週轉率高，盈利能力強，核心盈利資產回報率(ROE)有17% (2009: 6.7%)。

·             以2010年為例，銷售一般於收購項目1-2年內開始，有助資金快速回籠。

	Date of Acquisition	Total Saleable GFA	Amount sold and pre-sold in the year ('000)	Saleable GFA sold and pre-sold for the year (sq.m.)	Average price/ sq.m.
Project
2010
銀河SOHO	16/06/2008	258,401	14,637,425	209,545	69,274
SOHO東海廣場	18/08/2009	71,671	3,816,153	58,963	64,721
SOHO嘉盛中心	18/11/2009	82,167	3,550,108	77,748	45,365
其他			1,806,170	48,733	36,332
Total		412,239	23,809,856	394,989

·             2010年新增了4個項目，包括外灘SOHO、虹橋SOHO、復興路SOHO及丹棱SOHO，建築面積約669,000平方米。由於丹棱SOHO之工程建設大部分已完成，估計將於2011年預售。外灘SOHO及復興路SOHO由於位置優越，可能持有物業，但估計最快於2013年方有租金收入。

·             在調控住宅物業的政策下，其他內房相繼加大商業物業投資，估計競爭加大，但由於Soho擁有大量資金，可伺機收購。

·             公司商業模式缺乏可持續發展結構，其模式局限於大城市CBD開發物業，然有關地塊供應有限，有用完的一天，在持有一定投資物業前，只宜短線持有。應密切留意今年收購項目質素，以評估將來投資價值。

·             現價港幣5.83元，股息率4.46%，有一定吸引力。